Hausverkauf bei Scheidung

Hausverkauf bei Scheidung – Das sind Ihre Möglichkeiten

Bei einer Scheidung stellt sich die Frage, was nun, wer behält das Haus, wer muss wen auszahlen, welche Rechte und Pflichten kommen nun auf die sich trennenden Ex-Partner zu?

In einer Zugewinngemeinschaft befinden sich zwei Partner, wenn sie miteinander verheiratet sind, jedoch keinen Ehevertrag abgeschlossen haben. Durch die Zugewinngemeinschaft ist geregelt, dass jedes Vermögen, das während der Ehe hineingetragen wird, nach einer Scheidung gleichmäßig auf die Partner aufgeteilt wird. Lediglich das Vermögen, das gemeinsam durch einen Vertrag erworben wird gilt als gemeinsames Eigentum.

Erfolgt die Scheidung, wird das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen gleichmäßig auf beide Partner aufgeteilt. Bei einem Haus gestaltet sich das schwierig, weil es nicht gleichmäßig aufgeteilt werden kann. Der Verkauf der Immobilie ist daher die sinnvollste Lösung. Auch wenn es eine emotionale Angelegenheit, jedoch häufig die einzige Option ist sich zu einigen.

Wenn nach der Scheidung ein einvernehmlicher Verkauf nicht zustande kommt, gibt es folgende Alternativen:

Haus vermieten

Wird das Haus an Dritte vermietet wird, sollten sich beide Partner über die Modalitäten einig seien. Die Vermietung bietet den Vorteil, dass der Kredit für das Haus weiterlaufen und mithilfe der Mieteinnahmen getilgt werden kann. Damit entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits. Ist die Rate für den Kredit niedriger als die Miete, kann der Gewinn auf beide Partner aufgeteilt werden.

Damit die Vermietung einwandfrei abläuft, sollten einige Verabredungen zwischen beiden Partnern getroffen werden. Am besten sind Sie sich über den Inhalt des Mietvertrags mit Ihrem Partner einig. Ebenso wird einmal pro Jahr eine Nebenkostenabrechnung an den Mieter übergeben, die durch einen der Partner verfasst wird. Für den Mieter ist es leichter, wenn er zudem einen Ansprechpartner für den Fall hat, dass er ein Anliegen oder einen Schaden melden möchte.

Ein Partner behält das Haus und zahlt den anderen aus

Wird eine Ehe geschieden, stellt die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Steht lediglich ein Ehepartner im Grundbuch, ist der Eigentumsanspruch klar geregelt: Er behält die Immobilie und muss, wenn nicht anders im Ehevertrag geregelt ist, den Partner finanziell entschädigen. Anders ist die Lage, wenn beide Ehegatten als Eigentümer eingetragen sind und somit auch beide ihren Anspruch erheben können. Die üblichsten Vorgehensweisen ist dann die Auszahlung eines Partners durch den Partner, der das Haus behalten soll. Wichtig ist, dass das Haus während der Ehe gekauft, gebaut oder ausgebaut wurde. Für ein geerbtes Haus kann kein Anspruch erhoben werden. Für die Auszahlung wird der aktuelle Wert der Immobilie abzüglich der Restschuld bestimmt und anschließend durch zwei geteilt. Nehmen wir also an, der Immobilienwert liegt bei 400.000 Euro, die Restschuld beträgt noch 150.000 Euro. So ergibt sich folgende Rechnung:

400.000€ – 150.000€ = 250.000€

250.000€ / 2 = 125.000€

Derjenige, der das Haus behält, zahlt den anderen Partner mit 90.000 Euro aus. Dieses Geld steht ihm laut Zugewinnausgleich zu. Wichtig ist hierbei die Austragung aus dem Grundbuch. Der Partner, der alleiniger Eigentümer der Immobilie wird, sollte auch als alleiniger Eigentümer im Grundbuch stehen. In der Regel folgt dann auch die Übertragung des Kredits auf nur eine Person. Dies bedarf der Zustimmung der Bank. Es ist sinnvoll, die Überschreibung einer Immobilie vor oder während der Scheidung zu vollziehen. Denken Sie bei der Überschreibung ebenfalls daran, dass der alleinige Eigentümer auch in allen weiteren Verträgen wie Strom, Wasser oder Gas als alleiniger Vertragspartner aufgeführt ist.

Haus wird auf das Kind übertragen

Neben den genannten Möglichkeiten, kann ein Haus auch auf eins ihrer Kinder übertragen wird. Voraussetzung ist, dass das Kind die Volljährigkeit erreicht hat.

Teilungsversteigerung

Werden sich die beiden Partner über die Vermögensaufteilung nicht einig, möchte z.B. ein Partner in dem Haus wohnen bleiben und der andere möchte es verkaufen, kann einer der Partner eine Teilungsversteigerung beantragen. Der Antrag muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden, dabei spielt es keine Rolle, wie groß der jeweilige Anteil am Eigentum ist. Kommt es zu einer Versteigerung, wird ein Termin vereinbart, an dem die Öffentlichkeit das Objekt ersteigern kann. In der Regel wird bei einer Versteigerung nicht der Verkehrswert der Immobilie erzielt, sodass eine Teilungsversteigerung immer mit großen Verlusten einhergeht. Außerdem werden die Kosten für das Verfahren vom Erlös abgezogen. Die meisten können sich zum Glück ohne Gericht einigen und beschließen daher gemeinsam das Haus zu verkaufen.

Der einfachste Weg: Das Haus verkaufen

Am einfachsten ist es, das Haus zu verkaufen und den Erlös zwischen beiden Parteien aufzuteilen. Sind Sie Alleineigentümer der Immobilie, können Sie Ihr Haus vor der Scheidung lediglich mit Zustimmung des Partners verkaufen. Wenn der Zugewinnausgleich nach der Scheidung noch nicht geklärt ist, benötigen Sie als Alleineigentümer ebenfalls die Zustimmung Ihres Ehegatten – das gilt auch nach der Scheidung. Stimmt der Partner auch nach dem Trennungsjahr einem Verkauf nicht zu, kann unter Umständen geklagt werden.

Unser Tipp: Haus schon im selben Jahr verkaufen

Bei einer Trennung entscheiden sich fast alle Ehepaare erstmal für eine räumliche Trennung, das heißt, dass erst einmal einer der Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie auszieht. Entscheiden Sie sich nun gemeinsam nach dem Scheidungsantrag oder noch im Trennungsjahr dazu, das Haus oder Wohnung zu verkaufen, sollte das möglichst schnell geschehen. Auch vor Ablauf des Trennungsjahres können Sie schon nach entsprechenden Käufern suchen. Der Vorteil, Sie haben beim Hausverkauf keinen Zeitdruck, denn der Verkaufspreis fällt deutlich höher aus als bei Verkäufen, die unter Zeitdruck vollzogen werden.

Fazit

Im Falle einer Scheidung kann eine rasche Einigung zwischen den Ehegatten im Falle des gemeinsamen Immobilienbesitzes nur empfohlen werden. Insbesondere ist ein klarer finanzieller und rechtlicher Schlussstrich für beide Seiten fast immer die beste Wahl. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung, mit dieser Sie eine erste Schätzung des gemeinsamen Hauses oder der Wohnung erhalten. Ist ein Hausverkauf nach der Scheidung gewünscht, steht Ihnen Bayer Immobilien zur Seite. Wir beraten Sie gerne